Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России переживает не лучшие времена, и, по прогнозам аналитиков, возврат к пиковым показателям 2025 года произойдет не раньше 2030-го. Что стоит за этим прогнозом и какие факторы будут определять развитие отрасли в ближайшие годы?
Пик 2025 года и текущее падение
В 2025 году ввод частных домов достиг рекордных 63,5 млн кв. м, что на 2% больше, чем годом ранее. Однако уже в 2026 году динамика сменилась резким спадом: за январь—июль было построено лишь 31,4 млн кв. м, что на 26% меньше аналогичного периода прошлого года. По оценкам «Дом.РФ», по итогам 2026 года падение может составить 11%, до 56,3 млн кв. м.
Основные причины — ограниченный спрос, дорогое финансирование и дефицит подготовленных участков. Эти же факторы, по мнению экспертов, будут сдерживать рынок в ближайшие годы.
Прогнозы: когда вернется рост
В базовом сценарии Strategy Partners, с которым ознакомился “Ъ”, восстановление до уровня 2025 года ожидается лишь к 2030 году, когда ввод может составить 63,4 млн кв. м. Пессимистичный вариант предполагает 58,4 млн кв. м, оптимистичный — 68,4 млн кв. м.
Участники рынка считают такой срок реалистичным. «Рынок сейчас перестраивается — вводятся эскроу-счета и новые правила для подрядчиков, плюс по-прежнему дорогое финансирование. Такие явления быстро “не перевариваются”, поэтому 2030 год как точка возврата к пику выглядит адекватно», — отмечает Олег Герасимов, основатель строительной компании «Ноко».
Спрос и предложение: что происходит сейчас
Спрос на загородную недвижимость остается слабым. По данным ЦИАН, за первое полугодие 2026 года по всей России было заключено всего 31,3 тыс. сделок по покупке построенных домов — лишь на 10% больше, чем за тот же период 2025 года, который уже считался одним из худших по продажам. При этом объем предложения готовых и строящихся домов вырос на 4% год к году, достигнув 42,5 тыс. лотов.
Такая ситуация приводит к тому, что небольшие девелоперы, ранее собиравшие земельные участки под строительство, теперь вынуждены их распродавать. По подсчетам главного аналитика ЦИАН Алексея Попова, на площадке сейчас представлено более 92 тыс. земельных участков под ИЖС по всей России, тогда как год назад их было около 86 тыс., а два года назад — 70 тыс.
Что будет влиять на восстановление
Ключевыми факторами, которые определят темпы восстановления, станут:
- стоимость заемного финансирования;
- адаптация рынка к более прозрачным моделям расчетов с подрядчиками (эскроу-счета);
- дефицит участков с готовой инженерной инфраструктурой.
Вячеслав Астафьев, основатель строительной компании Starkwood, добавляет: «Для реализации оптимистичного сценария необходимы доступные финансовые инструменты для строительства частных домов, стабильные правила работы рынка, развитие инженерно подготовленных территорий и дальнейшее повышение доверия к профессиональным подрядчикам».
При этом, по мнению Дмитрия Проскурина, коммерческого директора «Метриума», если темпы строительства форсировать, может возникнуть затоваривание, что приведет к сокращению ликвидности недвижимости и увеличению финансовой нагрузки на застройщиков.
Не только девелоперы
Важно понимать, что рынок ИЖС — это не только профессиональные застройщики. Значительная доля рекорда 2025 года, по словам Олега Герасимова, — это регистрация домов, построенных давно. Граждане оформляли их для газификации или по дачной амнистии, так что статистика отразила не столько реальный рост строительства, сколько наведение порядка в учете.
Тем не менее, интерес крупных девелоперов к сегменту растет. Около 15% застройщиков многоквартирного жилья уже работают в ИЖС, а такие компании, как «Самолет», ПИК, ЛСР и ГК ФСК, строят коттеджные поселки. В среднесрочной перспективе выход на загородный рынок планируют и другие игроки.
Таким образом, рынок ИЖС ждет непростой период, но у него есть потенциал для восстановления. Главное — чтобы условия для этого сложились: доступные кредиты, понятные правила и достаточное количество подготовленных участков.
